论文关键词：房地产投机；物业税；一级级差税；人民币贬值 　　论文纲目我国现在的房地产业是一个十分让人注目的问题，有适当总结过去几年我国房地产业发展中不存在的问题，以便更佳地增进我国房地产业身体健康发展。　　 　　改革开放以来，中国房地产业经过30年的发展，早已沦为了中国国民经济的最重要支柱产业。它对社会和经济发展充分发挥着更加最重要的起到，主要反映在以下几个方面：1、必要造就GDP的快速增长，根据权威统计资料表明，房地产业对国内生产总值的贡献年率2005年超过了14%～18%；2、造就涉及产业的发展，房地产业对国民经济的其他众多行业夹住起到显著，每100元的房地产投资，能带给其他经济部门大约286元的生产量；3、需要获取大量的就业机会，按激进估算房地产每投资1亿元能必要获取2，500个就业机会，按2005年房地产投资大约1万亿元计算出来，则能获取2，500万人的就业机会，这还不还包括由于造就其他有关产业而减少的低收入。由此可见，房地产业的身体健康发展对国民经济的重要性。

房地产业在造就经济快速增长，增进低收入的同时，还对有效地保持社会平稳有最重要起到。然而，事实上房地产业在30年来的发展中经历过几个大起大落。特别是在最近几年，我国房地产的价格直线下降，很多地方的房地产价格相比之下多达了普通市民的承受能力。

其中，相当大一部分房地产价格的下跌不是因为普通市民对住房的市场需求导致的，而是由于房地产投机造成的。这对我国经济的将来发展带给了很多不良影响。房地产投机的主要资金集中于在外资和热钱中。但是，这些外资和热钱的大量涌进对我国房地产业的发展很有利。

一方面更进一步推展了房地产价格上涨；另一方面不仅无法转变反而不会激化中国房地产市场供应的不合理结构，同时还不会产生吸管效应。对我国经济产生不良影响。　　 　　一、韩国房地产业情况及其经验糅合 　　 　　我国的邻国——韩国也都曾多次经历过类似于的事情。

韩国在处置房地产投机情况的措施获得了较为好的效益。因此，我们可以从韩国针对房地产的政策措施中获得一些灵感。

　　韩国政府和专家们分析，导致房价频仍攀升有四个主要原因：一是地较少人多再加国民经济持续发展，是房价持续下跌的基础性因素；二是大量投机者涌进房地产市场，是房价攀升最必要、最重要的原因；三是媒体对房地产投机津津乐道的舆论“力量”，产生了一定推波助澜的起到；四是政府对投机活动的“不作为”，则是问题的关键所在。　　韩国整治房地产投机的主要措施： 　　1、态度独特地宣告政府要必要“整治”房地产投机。　　2、大造舆论，构成强劲的舆论攻势。

　　3、使用逐步升级的办法，用重税压制投机。2006年对出售第二套或第三套房产的卖主征税30%的资本收益税，从2007年起，将改回对出售第二套房产的卖主征税资本50%收益税，对享有第三套住房的卖主征税60%的资本收益税。同时，调整房地产所有税（一种财产税），2006年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元上调到6亿韩元，计划从2008年起，每年以5%的速度提升房地产所有税的税率，直到提高到必要的税率为止。

　　4、有压有健。在压制投机的同时，要大力协助无房户和低收入者解决问题住房问题。对无房户出售住房，把银行的贷款利率由现行的5.2%上调到4.5%。

对年收入在2万美元以下的贫困户购房，可贷给占到房价70%的贷款，利率也上调到4.5%。而对于早已享有住宅的居民如要贷款再行买房，一要把利率调往5.2%以上；二要减少贷款占到房价的比例。这样的办法，反映了区别对待的政策。　　5、减缓公寓住宅建设。

　　6、对整治成果的预期。　　二、对我国房地产业投机的思维 　　 　　我国的房地产业与韩国的情况有一些相近，因此可以糅合韩国的经验，同时还要根据我国的实际国情。　　1、我国房地产业发展相当大程度上受到地方政府的影响。

现在我国地方政府出有的政绩相当大一部分就是靠做房地产。在1994年税制改革以后，地方税制体系还不是很完备，还没自己的主体税种的税收收入，而在中央政府的移往缴纳不完备的情况下，地方政府的财政收入是相比之下无法符合其发展必须的。

而现在我国的地方政府解决问题财政收入问题的一个主要办法就是卖地。卖地的钱是闭集中央政府的，只递一点税，大部分是归地方政府。

所以，我国的房地产不是中央在提供支援，而是地方政府必需要卖地，卖地之后的收益保持省、市、县一级地方政府的运转，那样他们才出有政绩。正是由于地方政府大量的卖地，而地方政府的办事效率又是不敢恭维的，他们在展开过程中又没很好的监督机制的制约，不免经常出现“权力寻租”的现象。而且在前一段时间，有报导称之为，中国房地产业的利润有40%转入了政府部门。

这主要是通过很多的收费、人情、交际等形式转入政府部门的。　　2、我国之前房地产业很火的一个大背景是现在的人民币贬值的压力。

由于我国现在外汇储备过大，而且还是持续大大的有国际贸易顺差，人民币大大受到外界拒绝贬值的压力。在这种情况下，有大量的国外资金涌进我国。而这些外资转入我国的一个主要目的是赌博人民币贬值。赌人民币贬值的投机性外汇流向主要逃的是房地产，因为其他投资工具仍未对外资几乎对外开放。

房地产出了外资赌人民币贬值的最重要的投机载体。于是，国内和海外的购房者在我国某些城市进行了一场“先下手为强”的购房竞争，彼此都指出“我卖后你再买，我就贬值”。这是典型的泡沫经济的前奏。

这些地区房价的上涨增进了当地GDP的快速增长，也给当地财政带给了可观的收益，使其他地区颇为眼红。在地方政府各种形式的参予或反对下，许多地区吹了一股房地产开发风。

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